Miete: Vermittlungshonorar Immobilienmakler
Berechnungsbasis für das Honorar ist der Bruttomonatsmietzins (abgekürzt: BMMZ). Dieser besteht gem. §24(1) aus:

• Hauptmietzins oder Untermietzins,
• anteilige Betriebskosten und laufende öffentliche Abgaben,
• Anteile für allfällige besondere Aufwendungen (z.B. Lift),
• allfälliges Entgelt für mitvermietete Einrichtungs- und Ausstattungsgegenstände oder sonstige zusätzliche Leistungen des Vermieters.
• Nicht ist die Mehrwertsteuer für die Berechnung der Honorargrundlage in den Bruttomietzins einzurechnen. §24(1)
• Nicht sind die Heizkosten mit einzurechnen, wenn es sich um eine Wohnung handelt, bei der nach den mietrechtlichen Vorschriften die Mietzinshöhe nicht frei vereinbart werden darf. §24(2)

Vermittlung durch Immobilienmakler
Honorarobergrenze zzgl. 20% MWSt. – bei Wohnungen und Einfamilienhäuser:
Abkürzung BMMZ steht für:Bruttomonatsmietzins

Befristung der Miete weniger als 2 Jahre: vom Vermieter 3 BMMZ §20(2) und vom Mieter 1 BMMZ §20(1)
Befristung der Miete mindestens 2 bis genau 3 Jahre: vom Vermieter 3 BMMZ §20(2) und vom Mieter 1 BMMZ §20(1)
Befristung der Miete mehr als 3 Jahre oder unbefristet: vom Vermieter 3 BMMZ §20(2) und vom Mieter 2 BMMZ §20(1)

Tipp: Bei Fragen wenden Sie sich bitte an einen Immobilien-Experten, wie z.B.: RE/MAX

Beim Abschluss eines Mietvertrages entstehen Nebenkosten

1.Vergebührung des Mietvertrages
Nach §33 TP5 GebG: 1% des auf die Vertragsdauer entfallenden Bruttomietzinses (inkl. MWSt), höchstens des 18-fachen Jahreswertes, bei unbestimmter Vertragsdauer 1% des 3-fachen Jahreswertes. Der Vermieter (bzw. in dessen Vertretung z.B. der Makler, Notar, Rechtsanwalt oder Hausverwalter) ist verpflichtet, die Gebühr selbst zu berechnen und abzuführen. Bei befristeten Mietverträgen über Gebäude und Gebäudeteile, die überwiegend  Wohnzwecken dienen, ist die Bemessungsgrundlage mit dem 3-fachen Jahreswert begrenzt.

2.Vertragserrichtungskosten
Nach Vereinbarung im Rahmen der Tarifordnung des jeweiligen Vertragserrichters.

3.Vermittlungshonorar
Berechnungsbasis für das Honorar ist der Bruttomonatsmietzins (abgekürzt: BMMZ). Dieser besteht gem. §24(1) aus:

• Haupt- oder Untermietzins,
• anteilige Betriebskosten und laufende öffentliche Abgaben,
• Anteile für allfällige besondere Aufwendungen (z.B. Lift),
• allfälliges Entgelt für mitvermietete Einrichtungs- und Ausstattungsgegenstände oder sonstige zusätzliche Leistungen des Vermieters.
• Nicht ist die Mehrwertsteuer für die Berechnung der Honorargrundlage in den Bruttomietzins einzurechnen. §24(1)
• Nicht sind die Heizkosten mit einzurechnen, wenn es sich um eine Wohnung handelt, bei der nach den mietrechtlichen Vorschriften die Mietzinshöhe nicht frei vereinbart werden darf. §24(2)

Vermittlung durch Immobilienmakler
Honorarobergrenze zzgl. 20% MWSt. – bei Wohnungen und Einfamilienhäuser:
Abkürzung BMMZ steht für:Bruttomonatsmietzins

Befristung der Miete weniger als 2 Jahre: vom Vermieter 3 BMMZ §20(2) und vom Mieter 1 BMMZ §20(1)
Befristung der Miete mindestens 2 bis genau 3 Jahre: vom Vermieter 3 BMMZ §20(2) und vom Mieter 1 BMMZ §20(1)
Befristung der Miete mehr als 3 Jahre oder unbefristet: vom Vermieter 3 BMMZ §20(2) und vom Mieter 2 BMMZ §20(1)

Tipp: Bei Fragen wenden Sie sich bitte an einen Immobilien-Experten, wie z.B.: RE/MAX

Was soll man als Vermieter beachten?

Bevor man eine Immobilie zur Vermietung anbietet bzw. als Vermieter einen entsprechenden Mietvertrag unterzeichnet, sollte man folgende Überlegungen anstellen:

• Wie viel Miete kann (darf) ich für mein Objekt erzielen?
• Unterliegt mein Objekt dem Mietrechtsgesetz (MRG)?
• Welche Vertragsdauer soll bzw. darf ich vereinbaren?
• Welche Beendigungsmöglichkeiten bestehen bzw. können vereinbart werden?
• Wer ist für die Instandhaltung bzw. Erhaltung des Mietobjektes verantwortlich?
• Darf ich eine Kaution vereinbaren und wie stelle ich deren Bezahlung sicher?
• Welche steuerlichen Aspekte sind zu berücksichtigen? (Umsatzsteuer, Einkommenssteuer, usw.)
• Weitere wichtige Punkte: Weitergabe/Untervermietung, Indexsicherung, Mietvertragsvergebührung, Ersatz von getätigten Investitionen

Wie man sieht ist eine professionelle Beratung z.B. durch einen Makler bei der Vermietung unumgänglich. Wenden Sie sich an jemanden, der Ihnen persönlich mit dem nötigen Fachwissen zur Verfügung steht und dafür sorgt, dass Ihr Mietobjekt an den passenden Mieter gelangt.

Wiederherstellung des Mietgegenstandes

§7. (1) Wird ein Mietgegenstand durch Zufall zur Gänze oder zum Teil unbrauchbar, so ist der Vermieter zur baurechtlich zulässigen und bautechnisch möglichen Wiederherstellung des Mietgegenstandes in dem Maß verpflichtet, als die Leistungen aus einer bestehenden Versicherung ausreichen. Im Übrigen gilt der § 1104 des allgemeinen bürgerlichen Gesetzbuchs.

(2) Zur Durchsetzung des Anspruchs auf Wiederherstellung gilt der § 6. Zur Antragstellung sind die Gemeinde im eigenen Wirkungsbereich und jeder Mieter berechtigt, dessen Mietgegenstand unbrauchbar geworden ist.

Wer hilft bei der Suche nach der geeigneten Immobilie?

Makler sind Personen, die bei Kauf, Verkauf, oder der Wahl von Produkten beraten und helfen (Versicherungsmakler, Immobilienmakler,…)  Der Wohnungsmakler hilft bei der Vermittlung von Mietern, Vermietern, Käufern und Verkäufern. Für diese Dienstleistung verlangt das Maklerbüro eine Provision.

Übliche Provisionshöhen:

• Bei Eigentumswohnungen: 3 bis 4 Prozent der Kaufsumme. In Österreich ist es üblich, dass Verkäufer und Käufer diese Provision zu gleichen Teilen tragen. Das kann so sein, muss aber nicht unbedingt so sein.
• Bei Mietverträgen, die genau (auf den Tag) für drei Jahre abgeschlossen werden, sind zwei Bruttomonatsmieten die der Mieter bezahlt, die übliche Provision. Für alle Mietverhältnisse, die länger als drei Jahre dauern, sind drei Bruttomonatsmieten seitens des Mieters als Provision üblich. Ist eine Wohnung schwer zu vermieten, erhält der Makler bis zu drei Monatsmieten zusätzlich vom Vermieter.
• Bei allen Varianten trägt die Provision üblicherweise der Mieter.

Wichtig: Die Provision ist erst zu bezahlen, wenn der Mietvertrag rechtsverbindlich unterschrieben ist. Anzahlungen oder Vorauszahlungen auf die Provision müssen nicht geleistet werden.

Gute Immobilienmakler nehmen auf die Erwartungen und Bedürfnisse ihrer Kunden Bedacht und trachten nach maximaler Zufriedenheit. Trifft dies zu, so sind sie ihr Geld jedenfalls wert.

Anmieten und vermieten von Wohnungen

Eigentümer und gegebenenfalls auch Mieter einer Wohnung sind berechtigt, diese an Privatpersonen oder Unternehmen zu vermieten bzw. im Einverständnis mit dem Eigentümer einen Untermietvertrag abzuschließen. Die Bedingungen dafür unterliegen bestimmten Gesetzen, die in allen wesentlichen Passagen seitens des Vermieters zu beachten sind. Nicht gesetzeskonforme Bestimmungen im Mietvertrag sind prinzipiell ungültig – auch wenn sie der Mieter ursprünglich unterschrieben hat. Bestimmungen zur Hausordnung (z.B. Verbot für die Haltung von Tieren) sind davon ausgenommen.

Die Höhe der Monatsmiete einer Mietwohnung ist abhängig von deren Größe, Ausstattung und Lage (entspricht die Wohnung gewissen Kriterien, wird die Obergrenze des Mietbetrages durch das Gesetz geregelt); weiters bestimmen der Erhaltungszustand und die allgemeine Marktsituation (Verhältnis zwischen Angebot und Nachfrage) den Preis.

Allgemeine Betriebskosten werden zumeist extra verrechnet. Oft verpflichten die Mietverträge auch die Mieter, für die Instandhaltung des Gebäudes ihren Beitrag zu leisten – was die Kosten für das Wohnen entscheidend in die Höhe treiben kann. Tipp: Bevor sie einen Mietvertrag unterschreiben, beachten Sie immer den Erhaltungszustand des Hauses  und erkundigen Sie sich genau, ob und in welcher Höhe die Mieter diesbezüglich zur Kasse gebeten werden („Reparaturfond“? „Erhaltungsbeitrag“?)

Nützliche Links zum Thema Mietwohnung:

• www.mieterschutzverband.at
• www.mietervereinigung.at

Vermieter kündigt den Mieter

Zeitlich unbeschränkte Mietverhältnisse (in der Regel Hauptmietverträge) können seitens des Vermieters nur aufgelöst werden, wenn schwerwiegende Gründe vorliegen. Die Aufkündigung des Mietvertrages muss über das zuständige Bezirksgericht laufen. Der Vermieter muss dort die Aufkündigungsgründe bekannt geben.

Kündigungsgründe können sein:

• Tod der Mieterin / des Mieters wenn es keine in den Mietvertrag eintrittsberechtigten Personen gibt.
• Nichtbezahlung oder nur teilweise Bezahlung der vereinbarten Miete.
• Untervermietung der ganzen Wohnung / des ganzen Hauses oder eines Teiles der Wohnung / des Hauses zu einem unmäßig hohen Preis.
• Eigenbedarf des Vermieters, d.h. für sich selbst, seine Kinder oder deren Nachkommen. Der Vermieter muss diesen Bedarf aber beweisen. Es gilt der Grundsatz: Die Fortsetzung des Mietverhältnis beeinträchtigt den Vermieter mehr, als die Aufkündigung des Mietverhältnisses den Mieter.

Obige Interessenabwägung ist nicht gültig:

• Für vermietete Einfamilienhäuser, Eigentumswohnungen, sowie wenn die Ersatzbeschaffung einer gleichwertigen Wohnung vereinbart wurde oder wenn ein Kündigungsgrund eingetreten ist, der im Mietvertrag festgelegt wurde.
• Bei unleidlichem und / oder rücksichtslosem Verhalten des Mieters.
• Verwüstung der Wohnung / des Hauses.

Unbegründete Nichtnutzung der Wohnung, Krankheit oder längere berufsbedingte Abwesenheit sind keine rechtlich relevanten Aufkündigungsgründe!

Sollten Sie eine gerichtliche Kündigung des Mietverhältnisses erhalten, müssen Sie, wenn Sie aus der Wohnung nicht ausziehen wollen bzw. weil der angebliche Kündigungsgrund nicht den Tatsachen entspricht, innerhalb von vier Wochen nach Erhalt des Kündigungsschreibens Einspruch erheben. Das können Sie beim zuständigen Bezirksgericht schriftlich oder mündlich (am Amtstag) machen. Erst ab diesem Zeitpunkt kann es zu einer Prüfung der Sachlage kommen.

Achtung: Sollten Sie die Einspruchsfrist versäumen, also nicht zeitgerecht Einspruch erheben, ist die Kündigung rechtsgültig!

Streitschlichtung bei Mietrechtsstreitigkeiten spart Nerven, Zeit und Geld

Bei Streitfragen im Zusammenhang mit Immobilien bzw. Mietrecht ist Mediation eine geeignete Vorgangsweise um z.B. zwischen Vermieter und Mieter zu vermitteln. Das Wesen einer Mediation, die auf Immobilien spezialisiert ist, begünstigt die dauerhafte Konfliktbeilegung, die allen Beteiligten konsensmäßig gerecht wird. So werden z.B. einvernehmliche Lösungen im Rahmen des Mietrechts leichter gefunden.

Tipp: Finden Sie Ihren Mediator / Ihre Mediatorin in der Nähe

Sicherstellung für eventuell nicht erbrachte Mietzinszahlungen oder Schäden am Mietobjekt, die der Mieter verursacht hat

Als Kaution bezeichnet man einen Geldbetrag, der in einem Handels- oder Rechtsgeschäft als Sicherheit für allfällige Forderungen hinterlegt wird. Bei Abschluss eines Mietvertrages dient die Kaution dem Vermieter, um damit allenfalls Schäden, Mietrückstände, usw. abzudecken, die ein Mieter verursacht hat. Daher ist es wichtig und zum Vorteil aller Beteiligten den Zustand der Wohnung, des Hauses, des Büros, des Geschäfts, … bei Mietantritt genau zu dokumentieren (Fotos, schriftliche Aufzeichnungen usw.). Diese Vorgangsweise kann helfen, Rückzahlungsstreitigkeiten wegen der Höhe der Kaution nach Beendigung des Mietvertrages zu vermeiden.

Wurde bei Abschluss des Mietverhältnisses kein Makler involviert, der für die rechtmäßige Abwicklung des Geschäftes verantwortlich ist, sollte der zukünftige Mieter sich vom Vermieter eine Zahlungsbestätigung über den Kautionsbetrag geben lassen.

Nach Beendigung des Mietvertrages für die Wohnung / das Haus muss der Zustand in dem die Immobilie angemietet wurde wieder hergestellt werden („Herstellung des ursprünglichen Zustandes“) “Gewöhnliche Abnutzungen” muss der Vermieter / die Vermieterin hinnehmen.

Gibt es keine Beanstandungen seitens des Vermieters, erhält der Mieter / die Mieterin nach Auflösung des Mietvertrages die Kaution inklusive Zinsen von diesem zurück. In der Regel wird die Kaution mindestens zum Eckzinssatz veranlagt.

Wohnung, Haus, Geschäft und Büro

Die richtige Wohnung oder das geeignete Haus zu finden,  den Kauf zu finanzieren, die Immobilie zu verkaufen / zu vermieten  usw. ist häufig nicht einfach. Nicht nur die Finanzen, sondern auch der Wohnungstyp (Gemeindewohnung, Genossenschaftswohnung, Mietwohnung, Eigentumswohnung,…)  bestimmen die weitere Vorgangsweise. Auch die Rechtslage entscheidet wer z.B. im Todesfall bzw. im Fall der Ehescheidung  die Wohnung / das Haus, die Immobilie weiter nutzen darf, erbt, etc.

Immobilienobjekte im Eigentum können sein:

• eine Ertragsmöglichkeit / Ertragsobjekt (Vermieten – Mieterträge, Pachtzins,…
• eine Altersvorsorge (Vorsorgewohnung)
• Kapitalveranlagung
• Geldanlage sein (Immobilienobjekte kaufen)